改正区分所有法が2026年4月１日より施行されました。
最もマンション区分所有の多くの人に影響がある改正は、第38条の2 （所在等不明区分所有者の総会からの除外）と考えられます。
2026年4月1日以前に建てられたマンションの管理規約には、この区分所有法 第38条の2を踏まえた規約が制定されていないと考えられます。トラブルになったときを想定して、転ばぬ先の杖として規約の追加などをしておいた方がよいでしょう。
区分所有法 第38条の2 （所在等不明区分所有者の除外）
- 裁判所は、区分所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、当該区分所有者（次項において「所在等不明区分所有者」という。）以外の区分所有者（以下この項及び第3項において「一般区分所有者」という。）又は管理者の請求により、一般区分所有者による集会の決議をすることができる旨の裁判をすることができる。
- 前項の裁判により所在等不明区分所有者であるとされた者は、前条の規定にかかわらず、集会における議決権（当該裁判に係る建物が滅失したときは、当該建物に係る敷地利用権を有する者又は当該建物の附属施設（これに関する権利を含む。）の共有持分を有する者が開く集会における議決権）を有しない。
- 一般区分所有者の請求により第1項の裁判があつたときは、当該一般区分所有者は、遅滞なく、管理者にその旨を通知しなければならない。ただし、管理者がないときは、その旨を建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
相続人が見つからなかった時など、区分所有者（及びその相続人）が所在不明というトラブルは今までも起こっていました。 しかし、2024年の能登半島地震による建物の撤去でさまざまなトラブルが発生し、所在等不明区分所有者の問題が一気に表面化して、今回の改正区分所有法が施行されるきっかけの１つになったと考えています。
マンション管理規約というのは、国土交通省が出しているマンション標準管理規約を参考にしてつくられていることが多く、数十年規約を追加していないという場合もあるでしょう。
実際、私が住んでいるマンションも規約の追加・変更は行われておらず、次回の総会で区分所有法第38条の2を踏まえた規約を盛り込む予定です。また、所在不明区分所有者（及び相続人）を探索し、その費用を請求することも可能にする規約も追加されていなかったので、それも入れる予定です。
国土交通省からも、管理規約の見直しが必要ですと周知資料が出ています。
行政書士は法律の専門家として、マンション管理規約の作成や追加等を請け負うことができます。法改正を踏まえ、マンション管理規約を見直してみたいという管理組合の皆様は、ご一考下さい。
